Baugeld: darauf kommt es an

Baugeld ist die Basis der Immobilienfinanzierung beim Hausbau – der Kreditnehmer, also der Nutzer des Baugeldes, erhält das Baugeld zum Zwecke des Hausbaus von einem Kreditgeber (Banken, Sparkassen, Finanzvermittler, Versicherungen) und reicht diese Gelder an Nachunternehmer weiter, die seine Immobilie errichten.

Auch, wenn umgangssprachlich der Begriff Baugeld oft gleichbedeutend mit Immobilienfinanzierung gebraucht wird, ist er doch rechtlich klar definiert. Baugeld ist immer zweckgebunden, muss also für den Bau oder Kauf einer Immobilie oder auch für Umbauarbeiten genutzt werden, und es sind bei der Baugeldfinanzierung zwingend Nachunternehmer beteiligt – also beispielsweise Baufirmen, die den Immobilienbau übernehmen.

Der Kreditnehmer bezahlt aus den Finanzmitteln des Baugeldes diese Nachunternehmer und erhält im Gegenzug einen schlüsselfertigen Bau oder auch ein saniertes Haus. Das Baugeld umfasst sowohl das Eigenkapital des Kreditnehmers als auch den Drittmittelanteil des Kreditgebers, also die eigentliche Kreditsumme.

Rahmenbedingungen und Vertragliches


Baugeldgeber sind zum einen die Hausbanken, zum anderen aber auch andere Filial- und Direktbanken oder Sparkassen. Auch Bausparkassen oder Finanzmakler gewähren Baugeld.

Baugeld wird meist in Form eines Annuitätendarlehens gewährt, die Raten bleiben also in ihrer monatlichen Höhe gleich. Die Laufzeit derbaugeld Finanzierung entspricht der Frist für die Zinsbindung. Da die Laufzeit in der Regel kürzer angesetzt wird, als tatsächlich für die Rückzahlung des Kredites benötigt wird, erfolgt dann eine Anschlussfinanzierung. Diese kann über den gleichen Kreditgeber erfolgen, aber auch bei einem anderen Kreditinstitut abgeschlossen werden.

Allerdings ist ein solcher Wechsel mit Kosten verbunden. Denn eine Baugeldfinanzierung wird immer über eine Grundschuld abgesichert – der Kreditgeber erhält ein Grundschuldrecht an der zu kaufenden oder zu bauenden Immobilie.

Wenn die Anschlussfinanzierung aufgrund günstigerer Konditionen bei einer anderen Bank durchgeführt werden soll, muss die Grundschuld auf den neuen Baugeld-Geber übertragen werden.

Aufgrund der langen Laufzeiten von Baugeld-Finanzierungen kann sich der Wechsel auf einen günstigeren Anbieter aber trotz der Kosten für die Übertragung rechnen.

Baugeld in Form eines endfälligen Darlehens (die gesamte Kreditsumme wird am Ende der Laufzeit fällig) ist eher unüblich, kann aber dann sinnvoll sein, wenn parallel ein Bausparvertrag angespart wird, dessen Fälligkeit mit dem Ende der Laufzeit zusammenfällt, oder wenn erst nach einer bestimmten Zeit ein großer Geldeingang (beispielsweise aus einer Erbschaft) erwartet wird.

Die Absicherung der Baugeld-Finanzierung durch diese Grundschuld macht das Baugeld für Banken, Sparkassen und andere Kreditgeber zu einem risikoarmen Geschäft. Da die Immobilie bei der Berechnungsgrundlage meist sehr konservativ geschätzt wird, kommt es auch bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und einer Zwangsversteigerung der Immobilie nicht zum Totalausfall der Kreditforderung. Diese hohe Sicherheit rentiert sich für den Baugeldnehmer dadurch, dass der effektive Jahreszins bei Baugeld sehr niedrig ist.

Häufig wird für das Baugeld ein separates Konto eingerichtet. Auf dieses Baugeldkonto zahlt der Kreditgeber die Kreditsumme ein, und von diesem werden dann alle Baufirmen sowie die Notarkosten und weiteres beglichen.

Während für manche Personengruppen wie Selbstständige die Erlangung von Baugeld erschwert ist (da kein festes Einkommen während der Laufzeit gesichert ist, verlangen die Kreditinstitute oft weitere Sicherheiten oder eine höhere Eigenkapitalquote), gibt es für andere Vergünstigungen.

Kinderreiche Familien erhalten Baugeld besonders günstig. Gerade für solche Familienkredite sollten Verträge erstellt werden, die nicht nur kostenlose Sondertilgungen, sondern auch flexible Anpassungen des Tilgungssatzes ermöglichen.

Baugeld ohne Grundschuld


Eine Ausnahme dieser Grundregel „Baugeld gegen Grundschuld“ gilt für Finanzierungen von Modernisierungsmaßnahmen. Wer als beispielsweise seine Immobilie energetisch sanieren oder behindertengerecht umbauen möchte, kann das Baugeld in Form eines Modernisierungskredits abrufen.

Auch dieses Baugeld wird zweckgebunden vergeben. Eine Absicherung über die Eintragung einer Grundschuld erfolgt nicht, die Konditionen sind sehr günstig. Die bestimmungsgemäße Verwendung des Baugeldes muss nachgewiesen werden, also zum Beispiel mittels Einreichens der Rechnungen von Nachunternehmern über ihre erbrachten Leistungen.

Höhe des benötigten Baugeldes


Auch, wenn die Zinsen für Kredite derzeit historisch niedrig sind, sollte eine solide Baugeldfinanzierung niemals zu hundert Prozent aus Fremdmitteln bestehen. Empfohlen wird eine Eigenkapitalquote von mindestens zwanzig Prozent. Hierzu zählen zwar auch erbrachte Eigenleistungen (scherzhaft auch „Muskelhypothek“ genannt) – diese werden allerdings oft viel zu hoch eingeschätzt.

Eine realistische Einschätzung der tatsächlich möglichen Eigenleistungen ist ebenso wichtig wie die Abwägung, dass mangelhafte Eigenleistungen unter Umständen den Gewährleistungsanspruch gegenüber den Nachunternehmern gefährden.

In der Planung der Gesamtsumme müssen nicht nur die ohnehin anfallenden Nebenkosten (wie Notarkosten oder Grunderwerbsteuer) in nicht unerheblicher Höhe berücksichtigt werden. Eine solide Finanzierung sollte auch noch ein kleines Polster für unvorhersehbare oder schwer zu berechnende Sonderkosten beinhalten. Hier kann es sich zum Beispiel um Erschließungskosten handeln, die die Gemeinde erhebt.

Vorsicht vor Stolperfallen


Der Kreditnehmer gibt das Baugeld an Dritte weiter. Im Regelfalle hat er mit einer Baufirma als Generalunternehmer zu tun, die wiederum andere Firmen als Subunternehmer beschäftigt. Alle diese Vertragspartner erhalten (vom Kreditinstitut über den Kreditnehmer und den Generalunternehmer) ihren Anteil am Baugeld.

Die Haftungsverhältnisse des Generalunternehmers gegenüber den anderen Vertragspartnern sind im Bauforderungssicherungsgesetz, dem BauFordSiG, geregelt. Der Generalunternehmer darf das ihm gezahlte Baugeld auch nur für diese spezifische Baumaßnahme nutzen. Eine Vermischung von Baugeldern auf mehrere Baustellen ist nicht zulässig.

Wichtig für den Bauherrn ist die Haftung des Generalunternehmers ihm gegenüber. Die Qualität der ausgewählten Baufirma ist von entscheidender Bedeutung – ein nicht rechtzeitig fertig gestelltes Haus oder mangelhaft ausgeführte Arbeiten entbinden den Kreditnehmer nicht von der Verpflichtung der Rückzahlung des Baugeldes gegenüber dem Kreditgeber. So kann es passieren, dass der Bauherr auch nach Bezug des Hauses noch mit Baumängeln zu kämpfen hat.

Zwar wird das Kreditinstitut weiterhin pünktlich seine Monatsraten erwarten; der Baufirma gegenüber besteht aber unter Umständen ein Rückbehaltungsrecht. Auch nach dem Hausbezug sind Mängelrügen noch jederzeit möglich, wenn die Mängel vorher nicht ersichtlich waren. Die Baufirma hat dann eine Nacherfüllungspflicht. Der Bauherr hat das Recht, eine Summe in dreifacher Höhe der noch zu leistenden Nacharbeiten zurückzuhalten, bis der Mangel behoben ist.

Ein weiteres Problem kann sich dadurch ergeben, dass Verzögerungen beim Bau entstehen. In vielen Verträgen ist vorgesehen, dass die Kreditinstitute zusätzliche Zinsen verlangen, wenn sie nach Abschluss des Vertrages das Baugeld zur Verfügung gestellt haben, dieses aber nicht abgerufen wird. Wenn sich dann der Baubeginn verzögert, kann das schnell teuer werden. Wenn möglich, sollte daher im Baugeld-Kreditvertrag eine Klausel enthalten sein, die für einen bestimmten Zeitraum diese Zusatzzinsen ausschließt.

Weitere Kriterien in Sachen Baugeld


Neben diesen wichtigen Faktoren muss der Kreditnehmer bei Baugeld die gleichen Kriterien beachten wie bei anderen Immobilienkrediten:

  • Auswahl eines seriösen Kreditgebers
  • auf das verfügbare Einkommen zugeschnittene Ratenhöhe und Laufzeit
  • niedriger effektiver Zinssatz
  • gründlicher Vergleich der Angebote
  • Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen
  • ausreichender Eigenkapital-Anteil plus Polster