Grundschulddarlehen: Darlehen per Grundschuld absichern

Bei einer Grundschuld handelt es sich, ebenso wie bei der Hypothek, um ein sogenanntes „Grundpfandrecht“ (ein dingliches Verwertungsrecht, das dem Sicherungsnehmer die sofortige Verwertung des Rechtes am Grundstück oder der Immobilie erlaubt), das im Grundbuch eingetragen wird. Sowohl Grundschuld als auch Hypothek sind Möglichkeiten, der Bank gegenüber eine private Immobilienfinanzierung abzusichern.

Die Grundschuld dient als Absicherung der Schulden des Immobilieneigentümers, wenn er ein Grundschulddarlehen aufnimmt. Die Bank hat zur Absicherung dieses Grundschulddarlehens die Sicherheit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld, die ihr erlaubt, bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers die Immobilie in die Zwangsversteigerung zu geben und mit dem Verkaufserlös das Darlehen zurückzuführen.

Grundschulddarlehen sind eine Finanzierungsmöglichkeit für Eigentümer von Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen, die im Regelfalle als sogenanntes Annuitätendarlehen gewährt werden, mit fester Zinsbindung über fünf bis fünfzehn Jahre und gleichbleibenden Raten.

Hohe Sicherheit, niedrige Zinsen


Grundschulddarlehen sind für die kreditgebende Bank mit sehr geringem Risiko behaftet, denn die Darlehenssumme liegt bei maximal sechzig Prozent des geschätzten Immobilienwertes. Somit ist fast immer gewährleistet, dass die Bank auch im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kunden aus dem Erlös der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung die gesamte noch offene Darlehenssumme tilgen kann. Da die Sicherheit für die Bank hoch ist, ergeben sich für den Darlehensnehmer sehr niedrige Kreditzinsen, die deutlich unterhalb der Zinsraten regulärer Kredite ohne Grundpfandrecht liegen.

Bei Grundschulddarlehen ist, wie generell bei allen Formen der Immobilienfinanzierung, eine Eigenkapitalquote von mindestens zwanzig Prozent ratsam. Wer ein Haus im Wert von 200.000 Euro finanzieren möchte, erhielte von der Bank im Gegenzug für die Grundschuld ein Darlehen von 120.000 Euro (sechzig Prozent des Immobilienwertes). Es verbleibt also eine Finanzierungslücke von 80.000 Euro, die – je nach Eigenkapitalanteil – über einen mehr oder weniger hohen Kredit ohne Grundschuld geschlossen werden muss. Dies verringert wiederum das Risiko der Bank und ermöglicht bessere Konditionen.

Der sogenannte Grundschuldzinssatz ist nicht gleichzusetzen mit dem für das Grundschulddarlehen vereinbarten Zinssatz, sondern ist zunächst eine rein rechnerische Größe. Er liegt bei etwa fünfzehn Prozent. Wenn das Grundschulddarlehen regelmäßig und problemlos getilgt wird, ist der Grundschuldzinssatz nicht von Bedeutung. Erst wenn es aufgrund von Zahlungsunfähigkeit zur Zwangsversteigerung kommt, werden die offenen Forderungen der Bank um diesen Zinssatz erhöht.

Bei einer Grundschuld handelt es sich um einen sogenannten gerichtlichen Titel – bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers hat die Bank das sofortige Recht zur Vollstreckung. Dieses Recht wird sie natürlich erst nach dem vertraglich vereinbarten Zahlungsverzug in Form einer Zwangsverwaltung (Immobilien, aus denen Einnahmen erzielt werden) oder Zwangsversteigerung geltend machen.

Sind auf die Immobilie im Grundbuch mehrere Grundschuldrechte eingetragen, dann ist im Falle der Zahlungsunfähigkeit die Rangstelle wichtig – die erste eingetragene Grundschuld wird aus den Erlösen als erste befriedigt, danach erst die zweite und so weiter. Zwar können auch bereits belastete Immobilien als Sicherheit für ein Grundschulddarlehen dienen, allerdings wird die Bank dann einen höheren Zins veranschlagen, weil bei einem Nachrangdarlehen ihr Risiko höher ist. Übrigens können Grundschulddarlehen aufgrund der hohen Sicherheit auch bei negativem Schufa-Eintrag vergeben werden.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld


Der Hauptunterschied zwischen einem Hypotheken- und einem Grundschulddarlehen besteht darin, dass letzteres nicht zweckgebunden ist. Auch wenn es meist für die Immobilienfinanzierung genutzt wird, kann es ebenso der Ablösung anderer Kredite dienen (dank der niedrigen Raten und langen Laufzeit eine günstige Lösung) oder für andere Zwecke eingesetzt werden.

Baumaßnahmen wie eine energieeffiziente Renovierung erhöhen den Wert der Immobilie und damit auch der Grundschuld. Einige Banken haben in den Verträgen für Grundschulddarlehen allerdings eine Klausel, dass das Darlehen zweckgebunden verwendet werden muss. Schuldenfreie und unbelastete Grundstücke und Immobilien können grundsätzlich ohne Zweckbindung zur Sicherheit für ein Grundschulddarlehen dienen.

Während die Hypothek an den aktuellen Kreditstand gebunden ist, also geringer wird, während der Kredit getilgt wird, sind Grundschulden unveränderlich und nicht an das Grundschulddarlehen gebunden. Die Grundschuld erlischt nicht automatisch nach Tilgung des Darlehens und muss auch nicht unbedingt aus dem Grundbuch gelöscht werden. Sie ist flexibler als die Hypothek, da sie entweder als Sicherheit für neue Darlehen dienen oder auch auf einen neuen Sicherheitennehmer übertragen werden kann.

Ablauf und Varianten


Bevor der Antrag auf Eintragung der Grundschuld gestellt wird, muss zunächst der Vertrag für das Grundschulddarlehen unterzeichnet sein. Ein Notar leitet die Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch ein. Wenn die Grundschuld eingetragen ist, erhält die kreditgebende Bank den aktuellen Grundbuchauszug und eine Urkundenausfertigung. Erst dann wird die Darlehenssumme ausbezahlt. Der gesamte Vorgang sollte mit etwa sechs bis acht Wochen veranschlagt werden, um mögliche Verzugszinsen gegenüber dem Verkäufer der Immobilie zu vermeiden.

Für gewöhnlich stellt das Grundbuchamt einen Grundschuldbrief aus (alternativ gibt es auch eine Buchgrundschuld – bei dieser müssen sämtliche Änderungen direkt im Grundbuch erledigt werden), der auch ohne Eintragung im Grundbuch auf einen anderen Gläubiger übertragen werden kann.

Dies bedeutet, dass aus dem Grundbuch nicht unbedingt der aktuelle Inhaber der Grundschuld ersichtlich ist. Mit der Grundschuld verbunden ist eine Sicherungsabrede – diese definiert die Forderungen, für die die Bank die Grundschuld geltend machen kann. Im Regelfalle verlangt die Bank eine weite Sicherungsabrede, die nicht nur die Forderungen aus dem eigentlichen Grundschulddarlehen (enge Sicherungsabrede), sondern auch alle anderen aktuellen oder zukünftigen Forderungen umfasst.

Prinzipiell gibt es drei Unterformen:


  • Eigentümergrundschuld: Der Eigentümer selbst lässt die Grundschuld auf sich eintragen und hält somit die erstrangige Grundschuld, die er jederzeit abtreten oder verpfänden kann.
  • Fremdgrundschuld: Die Grundschuld wird zugunsten eines Dritten (beim Grundschulddarlehen also zugunsten der kreditgebenden Bank) eingetragen.
  • Sicherungsgrundschuld: Die Grundschuld dient zur Absicherung einer ganz bestimmten Forderung, die im Sicherungsvertrag definiert wird.

Kosten für Grundbucheintrag und Notar


Grundsätzlich fallen bei Grundbucheinträgen Kosten sowohl für einen Notar als auch für die Gebühren des Grundbuchamtes an. Für Immobilienfinanzierungen gilt die Faustregel, dass die anfallenden Kosten für die Eintragung der Grundschuld bei etwa zwei Prozent des Kaufpreises liegen. Für Finanzierungen unterhalb 50.000 Euro ist der Prozentsatz etwas höher, bei Summen über 50.000 Euro sinkt er leicht.

Die Höhe der Grundschuld, die eingetragen wird, richtet sich nach der Höhe des Grundschulddarlehens. Banken lassen zusätzlich zum Nominalwert auch Zinsen und sonstige Forderungen eintragen, sodass die Hauptforderung und sämtliche Nebenkosten abgesichert sind.

Löschung oder nicht?


Anders als die Hypothek „verschwindet“ die Grundschuld nicht automatisch, wenn das Grundschulddarlehen getilgt ist. Wer die Grundschuld also nicht löschen lässt, hat weiterhin im Grundbuch die kreditgebende Bank als erstrangigen Gläubiger stehen. Allerdings muss niemand sich Sorgen machen, dass die Bank auch nach Tilgung des Darlehens noch das Recht auf Zwangsversteigerung hat – natürlich müsste sie zunächst nachweisen, dass das Darlehen nicht getilgt wurde und sie noch offene Forderungen hat.

Darum kann es von Vorteil sein, auch bei vollständiger Tilgung der Schuld die Grundschuld weiterhin im Grundbuch stehen zu lassen. Die Löschung kostet ebenso Geld wie eine später eventuell gewünschte Neueintragung (als Sicherheit für ein weiteres Darlehen). Bleibt die Grundschuld dagegen im Grundbuch erfasst, kann der Eigentümer der Immobilie die Grundschuld einfach an einen neuen Gläubiger abtreten, zum Beispiel auch an eine andere Bank.

Wer also die einmal eingetragene Grundschuld eventuell als Sicherheit für künftige Finanzierungen nutzen möchte, sollte sie nicht löschen lassen. Lediglich eine Löschungsbewilligung sollte bei der kreditgebenden Bank angefordert werden, in der diese die Tilgung des Darlehens sowie ihre Zustimmung zur Löschung der Grundschuld erklärt.

Prinzipiell dürfen Immobilien nur schuldenfrei verkauft werden – in diesem Falle sollte man die Löschung der Grundschuld mit der Übertragung der Eigentumsrechte verbinden, was Kosten spart. Da Grundschulden vor Verkauf einer Immobilie getilgt werden müssen, der Eigentümer der Grundschuld der Tilgung aber immer zustimmen muss, kann es bei Erbrechtsstreitigkeiten von Vorteil sein, wenn der Eigentümer die Grundschuld auf sich selbst überträgt. Er hätte also nach Rückzahlung des Grundschulddarlehens ein unbelastetes Haus, auf das dennoch eine Grundschuld eingetragen ist, die den Verkauf verhindert.