Mit einem Hauskredit zum Eigenheim

Einen Baum pflanzen, ein Kind in die Welt setzen, ein Haus bauen: Manche dieser großen Ziele sind einfacher zu realisieren als andere. So scheint der Traum vom eigenen Haus  angesichts der horrend hohen Immobilienpreise weit entfernt.

Ein Hauskredit kann aber die Kluft zwischen Traum und Realität überbrücken und den Wunsch Eigenheim Realität werden lassen. Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie einen Hauskredit beantragen und berechnen. Außerdem verraten wir Ihnen, was Sie beim Kredit für ein Haus unbedingt beachten sollten.

Der Hauskredit – eine Finanzierungsmöglichkeit für Häuslebauer


Damit es nicht nur beim Traum vom Haus bleiben muss, bieten Banken spezielle Hauskredite zur Finanzierung des Eigenheims an. Diese gelten sowohl für den Kauf bzw. Bau eines Hauses oder einer Wohnung sowie für die Finanzierung eines Grundstückes.

Der Hauskredit, welcher auch Baufinanzierung genannt, wird über eine relativ lange Laufzeit in monatlichen Raten an die kreditgebende Bank oder Sparkasse zurückgezahlt.

Da die Rückzahlung des Kredits für ein Haus aufgrund der Kreditsumme Jahrzehnte dauern kann, ist es wichtig Angebote für den Hauskredit gründlich zu prüfen und das Vorhaben genau durchzukalkulieren.

Im Vergleich zu den klassischen Ratenkrediten werden Kredite für Häuser mit einer Zweckbindung vergeben, was bedeutet, dass das Darlehen nur für den Kauf für die Immobilie verwendet werden darf.

Auch sichert sich die Bank bei der Vergabe von Hauskrediten zusätzlich gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Dies läuft üblicherweise über eine Grundschuld oder eine Hypothek ab.

Grundschuld bedeutet, dass der Käufer der Bank ein Grundpfandrecht einräumt; das Kreditinstitut kann also die Immobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kunden veräußern. Da die Bank durch diese Maßnahmen das Ausfallrisiko sinkt, kann sie Hauskredite zu günstigeren Zinsen vergeben als gewöhnliche Ratenkredite.

Hauskredit beantragen: Ist Eigenkapital Pflicht?


Die Regel lautet: wer zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital einbringt, erhält von der Bank für den Kredit fürs Haus die günstigsten Zinsen.

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Generell wird von zahlreichen Immobilienspezialisten geraten, keine Hausfinanzierung zu beantragen, da die Belastungen bezüglich der Rückzahlung zu groß wären.

Andererseits ist es nicht ratsam, die gesamten Ersparnisse für den Hauskauf zu verwenden,  denn Rücklagen für Kauf- und Baunebenkosten sollten immer bestehen – da diese Kosten in der Regel nicht über einen Hauskredit abgedeckt werden können.

Die sogenannte Vollfinanzierung, also ein Hauskredit ohne Eigenkapital, wie es in anderen Ländern, wie den USA oder auch Großbritannien, schon seit Jahren üblich ist, wird auch in Deutschland immer beliebter. Einige Banken strecken den kompletten Kaufpreis des Hauses vor, so dass der zukünftige Käufer das Haus finanzieren kann, wenn er kein Eigenkapital aufzuwenden vermag.

Dieses Konzept scheint auf den ersten Blick sehr komfortabel und praktisch, doch birgt es auch einige Risiken. Vorneweg: Nicht jeder Kaufinteressent kann eine Komplettfinanzierung erhalten. Um eine solche Finanzierung zu erhalten, muss der Kaufwillige Sicherheiten und eine solide Finanzsituation vorweisen.

Die Immobilienfinanzierung gibt es nur dann, wenn die Bank sicher sein kann, dass der Kreditnehmer in den kommenden Jahren ohne Probleme sehr hohe Kreditraten zurückzahlen kann. Für die Vollfinanzierung sind Tilgungsraten von mindestens zwei Prozent absolut üblich, da die Bank versucht, damit das gestiegene Risiko zu kompensieren.

Nebenkosten für die Berechnung des Kredits nicht vergessen


Wenn Sie einen Kredit für ein Eigenheim aufnehmen, genügt es nicht, nur die reine Kaufsumme als Kredit aufzunehmen. Käufer sollten auch die Nebenkosten im Blick behalten: Darunter fallen die Grundwassersteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Aber auch die Maklerprovision und Renovierungskosten bzw. Modernisierungskosten müssen abgedeckt werden.

Wenn sie die Höhe für den Hauskredit berechnen, müssen Sie also Ihr vorhandenes Eigenkapital von den gesamten Kauf bzw. Baukosten inklusive aller Nebenkosten abgezogen werden.

Für ihre Kalkulation sollten Kreditnehmer auch die Kosten für Umzug und Einrichtung nicht vernachlässigen, denn über den Kredit fürs Haus können diese Kosten nicht abgedeckt werden. Hierfür steht ein spezieller Wohnkredit zur Verfügung, welcher die monatliche monetäre Belastung jedoch abermals in die Höhe treibt.

Die Monatsrate für den Hauskredit berechnen


Da die monatliche Rückzahlungsrate meist über Jahrzehnte zurückgezahlt werden muss, sollte die Rate im Vorfeld genau kalkuliert werden, damit Sie sich finanziell nicht überbelasten, aber die Laufzeit auch nicht bis ins Unendliche verlängern.
Dafür stellen Sie am besten eine Kalkulation auf, in der Sie alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben einander gegenüberstellen. Was nach dem Abzug aller anfallenden Kosten noch übrig bleibt, entspricht der maximalen Höhe der Monatsrate.

Doch sollten Sie diesen Betrag nicht  vollständig für die Rückzahlung verplanen, sondern einen Puffer für unerwartete Ausgaben in Ihre Kalkulation miteinbeziehen.

Zinsen für das Darlehen


Für einen Hauskredit fallen, wie für jedes andere Darlehen auch, Zinsen an. Da die Rückzahlung meist sehr viel Zeit in Anspruch nimmt, wirkt sich hier ein günstiger Zinssatz besonders auf die Gesamtkosten des Kredits aus.

Kreditnehmer machen bei der Aufnahme des Darlehens mit der Bank eine sogenannte Sollzinsbindung aus. Das bedeutet, dass der Zinssatz für den festgelegten Zeitraum der Rückzahlung festgesetzt wird. Auf diese Weise ist der Kunde vor kurzfristigen Zinsschwankungen geschützt und kann sich ruhigen Gewissens sein Haus finanzieren.

Üblich sind Zinsbindungsfristen von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren. Bei machen Banken ist es sogar möglich, den Zins für bis zu vierzig Jahre festzuschreiben.

Die Zinsen richten sich auch nach dem geleisteten Eigenkapital: Wer über 50 Prozent des Kaufpreises leiht, muss bei vielen Kreditanbietern mit höheren Zinsen rechnen. Wenn 60 bis 70 Prozent beliehen werden, werden meist zwischen 0,05 und 0,1 Prozentpunkten aufgeschlagen. Bei 80 bis 100 Prozent sind es 0,2 bis 0,8 Prozentpunkte und bei Vollfinanzierungen sind auch Aufschläge ab einem Prozentpunkt aufwärts möglich.

Anschlussfinanzierung: Planen für das Ende des Kredits


Da Hauskredite zu sehr hohen Summen vergeben werden, sind solche Darlehen in der Regel nach Ablauf der Sollzinsbindung noch nicht vollständig abgezahlt. Im Anschluss daran können und müssen Kreditnehmer mit der Bank einen neuen Vertrag aushandeln oder sogar gegebenenfalls die Bank wechseln. Es ist ratsam, sich schon vor Ablauf der Zinsbindungsfrist über eine passende Anschlussfinanzierung zu informieren.