Die Hypothek – das Eigenheim in fließendes Kapital verwandeln

Der Begriff Hypothek ist den meisten Menschen als Finanzprodukt zur Finanzierung größerer Anschaffungen bekannt. Doch wie ist eine Hypothek genau definiert, wann ist die Aufnahme einer Hypothek sinnvoll und wann sogar notwendig?

Um dies beantworten zu können, ist Wissen über die Funktionsweise sowie die Vorteile und die Risiken einer Hypothek sinnvoll. Zudem sind Informationen zu den Hypotheken-Zinsen wichtig.

Die Definition der Hypothek: Was ist eine Hypothek?


Eine Hypothek ist, vereinfacht gesprochen, eine Belastung eines Grundstücks mit einem Pfandrecht.  Wer sein Grundstück, sowie die unter Umständen darauf befindliche Immobilie, mit einer Hypothek belegt, ermöglicht damit die Option der Pfändung, falls er, der Schuldner, seine aufgenommene Schuld nicht begleichen kann. Da Grundstücke prinzipiell einen relativ stabilen Kurs aufweisen, können Sie so fixes Kapital in Form der Immobilie temporär liquide machen.

Vor allem seit der Bankenkrise werden Kredite nicht mehr so leicht vergeben. Der Kreditgeber, meist eine Bank, fordert gute Sicherheiten.Hypothek Durch eine Hypothek geben Sie Sicherheit in Form des Grundstücks, für welches Sie dem Kreditgeber ein Pfandrecht einräumen. Daher ist in diesem Falle auch vom sogenannten Grundpfandrecht die Rede. Der gegebene Kredit läuft dann als Hypothekarkredit.

Natürlich müssen Sie als Kreditnehmer selbst der Besitzer des Grundstücks sein, das Sie mit einer Hypothek belasten möchten. Die Wohnung oder das Haus, welches Sie zur Miete bewohnen, können Sie nicht für eine Hypothek verwenden – eine eigene Immobilie ist somit die Grundvoraussetzung, um eine Hypothek aufnehmen zu können.

Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld


Neben der Hypothek existiert auch die Grundschuld, die der Hypothek recht ähnlich ist, jedoch einen bedeutsamen Unterschied aufweist. Eine Hypothek arbeitet akzessorisch, eine Grundschuld jedoch fiduziarisch. Das bedeutet, eine Hypothek ist an die Hauptschuld gekoppelt und erlischt mit deren Tilgung. Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld jedoch auch nach der Tilgung im Grundbuch bestehen. Letzteres bietet den Vorteil, bei Bedarf erneut einen Kredit mit dem alten Grundbucheintrag zu beantragen.

Hypothek | Grundschuld

  • an eine ganz bestimmte Forderung gebunden  |  an keine bestimmte Forderung gebunden
  • erlischt mit Tilgung der Forderung  |  bleibt auch ohne Forderung bestehen
  • persönliche Haftung   |  dingliche Haftung
  • Dient als Pfand nur für bestimmte Forderung  | als Pfand für beliebige Forderungen geeignet

1a und 1b-Hypothekendarlehen: Die Beleihungsgrenzen bei der Hypothek


Die Beleihungsgrenzen beider Optionen, Hypothek sowie Grundschuld, sind identisch. Diese Grenze liegt in Deutschland bei 60%. Hierbei handelt es sich um einen sogenannten Realkredit. Der Kredit kann für diverse Zwecke genutzt werden.

kredit von privat ohne schufa

Eine höhere Beleihungsgrenze bis zu 80%, ist nur dann gestattet, wenn es sich um eine Immobilienfinanzierung handelt. Dieser Kredit darf im Gegensatz zum Realkredit ausschließlich zum Hausbau oder für ähnliche wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden.

Anhand eines Rechenbeispiels soll Ihnen dies nochmal näher erläutert werden:

Angenommen, Sie planen den Bau eines Hauses mit kalkulierten Kosten von 500.000 Euro, so können sie über eine Hypothek einen Immobilienkredit abschließen und das Bauprojekt mit bis zu 0,8*500.000=400.000 Euro beleihen. Hat ihr Grundstück, beziehungsweise Ihre Immobilie einen Wert von 500.000 Euro und sie wünschen einen Realkredit, kann dieser maximal 0,6*500.000=300.000 Euro betragen.

Wenn nun ein Immobilienkredit vergeben werden soll und der Kreditnehmer eine Beleihungsgrenze über 80% mit dem Kreditinstitut verhandelt, so ist dies ein 1b-Hypothekendarlehen. Beläuft sich der Betrag auf maximal 60% Beleihungsgrenze, ist es ein 1a-Hypothekendarlehen.

Der entscheidende Unterschied für den Kreditnehmer ist hier der Zinssatz. Bei 80% ist das Risiko für den Kreditgeber natürlich höher als bei 60%. Daher wird dieser einen höheren Zinssatz ansetzen. Als Kreditnehmer erhalten Sie zwar bei 80% einen wesentlich höheren Kredit, doch muss wegen der gestiegenen Zinsforderung sichergestellt sein, dass Sie die Tilgungen mit Ihrem regulären Einkommen tragen können.

Wann ist eine Hypothek sinnvoll?


Die wenigsten Menschen können ein Bauprojekt mit ihrem Eigenkapital stemmen. Daher tritt die Hypothek meist dann in Erscheinung, wenn ein Hausbau oder auch ein Kauf angestrebt wird. Prinzipiell entscheidet der Kreditgeber, meistens eine Bank, darüber ob eine Hypothek bewilligt wird oder nicht.

Angenommen Sie sind noch im Besitz Ihres Eigenheims, jedoch bei diversen Unternehmen in höherem Maße verschuldet, so wird es eher unwahrscheinlich, dass Ihnen ein Hypothekendarlehen gewährt wird. Denn bestehen die anderen Schuldner auf die Rückzahlung der Schuld und es käme zur Zwangsvollstreckung der Immobilie, so würde die Bank einen Verlust erwirtschaften. Der Kreditgeber entscheidet außerdem darüber, ob Sie eine Hypothek oder Grundschuld aufnehmen.  

Mit einer Hypothek räumen Sie dem Kreditgeber ein Pfandrecht ein. Sollten Sie seinen Zahlungsforderungen nicht nachkommen können, wird das Eigenheim zum „Fremdheim“. Daher sollte eine Hypothek nur dann aufgenommen werden, wenn entweder absolut sichergestellt ist, den Zahlungen nachkommen zu können oder wenn es sich um definitiv notwendige Investitionen handelt. Als Besitzer mehrerer Immobilien kann es unter Umständen notwendig sein, eine Hypothek aufzunehmen, um bauliche Mängel bei einem Objekt zu beseitigen.

Als alternative Option zur Hypothek existiert auch das Bauspardarlehen, welches zwar in geringerer Zeit zurückgezahlt werden muss als die Hypothek, jedoch bessere Konditionen  bezüglich der Zinshöhe bietet.

Die Hypotheken-Zinsen


Die Höhe der zu zahlenden Zinsen ist stets schwankend und hängt vom globalen Kapitalmarkt ab. In den letzten Jahren (Stand 2016) sind die Zinsbeträge enorm gesunken. Während 2008 noch Zinsbeträge zwischen 5,33% und 5,89%, je nach Laufzeit von 5 bis 15 Jahren, gefordert wurden, betragen diese heute nur noch etwa 0,63% bis 1,23%. Diese Beträge basieren auf einer Beleihungsgrenze von 50%. Überschreiten Sie diese Grenze, so steigen auch die Zinsen auf bis zu 2,88 % an, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen.

Hypotheken-Zinsen haben einen exponentiellen Charakter. Deshalb sollten Sie, wenn es um die Zinsen Ihrer Hypothek geht, unbedingt mit einem Finanzberater sprechen. Denn Zinsen steigen nicht linear, und wenn einzelnen Raten nicht nachgekommen werden kann, so müssen nicht nur die Verzugszinsen beglichen werden, sondern es wird auch die nicht nachgekommene Schuld nochmals verzinst.

Hierdurch können wesentlich höhere Kosten entstehen als zuvor angenommen. Durch Tilgung fällt zwar stets ein Teil der Hauptschuld weg, womit auch die zu leistenden Zinsbeiträge sinken, ihr prozentualer Wert bleibt hingegen bestehen und könnte ebenfalls zu höheren Kosten führen als geplant.