Was ist ein Immobiliendarlehen und wer braucht es?

Bei einem Immobiliendarlehen handelt es sich um eine Sonderform eines Kredites, die ausdrücklich nur zum Bau oder Kauf beziehungsweise der Sanierung von Bauwerken dient. Unterschieden wird zudem seitens der Banken aufgrund der Risikoabwägung noch in private und gewerbliche Immobiliendarlehen.

Bei privaten Darlehen ist der Kreditnehmer gleichzeitig (Mit-)Nutzer oder Vermieter des Bauwerks, während bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung die zu finanzierenden Bauwerke zum Betriebsvermögen gehören und geschäftlich genutzt werden.

Ein Immobiliendarlehen unterscheidet sich in einigen wesentlichen Merkmalen von einem gewöhnlichen Ratenkredit:


1.) Es ist zweckgebunden. Das bedeutet, das Immobiliendarlehen darf nur zum Zwecke des Baus oder Kaufs sowie der Sanierung von Häusern oder Wohnungen verwendet werden.

2.) Es wird im Regelfalle mit fixen Sollzinsen vereinbart. Unabhängig von der Entwicklung der Kreditzinsen am Markt gilt für das Immobiliendarlehen über die gesamte Laufzeit der vereinbarte Sollzins.

3.) Während Konsumentenkredite von den Banken zumeist ohne Hinterlegung von Sicherheiten gewährt werden (sofern der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann, kann die Bank nur versuchen, die ausstehenden Zahlungen nur im Rahmen einer Lohnpfändung hereinzuholen), bleibt die finanzierte Immobilie über die gesamte Laufzeit des Immobiliendarlehens im Eigentum der Bank.

Wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann, ist die Bank über eine vertraglich festgelegte Grundschuld oder Hypothek abgesichert und kann die Immobilie verkaufen. Aufgrund der hohen Sicherheit bei Immobiliendarlehen sind die Sollzinsen für diese günstiger als bei normalen Konsumentendarlehen.

4.) Beim normalen Ratenkredit ist normalerweise der Kredit nach der vorab vereinbarten Laufzeit vollständig zurückgezahlt; beim Immobiliendarlehen ist eine sogenannten Anschlussfinanzierung schon von Beginn an fest eingeplant: Zum Ende der vereinbarten Laufzeit des Immobilienkredits ist noch eine erhebliche Summe offen, die zurückgeführt werden muss.

Hierfür vereinbart der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung, entweder bei der Bank, bei der er das ursprüngliche Darlehen aufgenommen hat, oder auch bei einem anderen Anbieter.

Wer braucht eine Immobilienfinanzierung?


Für ein Immobiliendarlehen kommen all jene Verbraucher in Frage, die für den eigenen Bedarf oder als Objekt für die Vermietung zur Altersvorsorge eine Immobilie bauen, kaufen oder sanieren möchten. immobiliendarlehenDa nur eine Minderheit dieser Verbraucher die benötigte Summe für die Immobilienfinanzierung komplett aus Eigenmitteln aufbringen kann, dient das Immobiliendarlehen zur Finanzierung der Lücke zwischen Eigenkapital und benötigter Bau- oder Kaufsumme.

Wo bekommt man ein Immobiliendarlehen?


Die klassischen Anbieter von privaten Immobiliendarlehen sind Kreditinstitute wie Großbanken, Sparkassen und Bausparkassen.

Viele Kreditnehmer wenden sich für ein Immobiliendarlehen an ihre Hausbank, aber prinzipiell kann man ein solches Darlehen unabhängig von den Verbindungen zur Hausbank auch günstig bei anderen Anbietern erhalten. In den letzten Jahren sind auch Versicherungsunternehmen und spezielle Hypothekenbanken in das Geschäft mit Immobiliendarlehen eingestiegen.

Auch einige Direktbanken bieten diese Finanzierung an. Hinzu kommen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank), die aber nicht unmittelbar mit dem Kunden einen Vertrag abschließt, sondern über dessen kreditgebende Bank mitwirkt, sowie Landesförderinstitute.

Da viele Anbieter am Markt vertreten sind, sind die Konditionen für Kunden günstiger geworden. Aber der Markt ist dadurch auch unübersichtlicher, was genaue Vergleiche nötig macht.

Auch wenn Immobiliendarlehen über die eingetragene Grundschuld für die Banken gut abgesichert sind, erfolgt selbstverständlich vor Gewährung des Kredites die übliche Prüfung der Kreditwürdigkeit des Kunden. Hinzu kommt die Prüfung des Objektes. Die Bank bewertet also selbst das zu kaufende, zu sanierende oder zu bauende Objekt, da dieses ja gerade als Absicherung der Kreditsumme dienen soll.

kredit von privat ohne schufa

Das Objekt muss also schon vor Abschluss des Kredites bekannt sein. Die Prüfung der Einkommensverhältnisse erfolgt über die letzten Gehaltsabrechnungen und ähnliche Belege. Außerdem wird geprüft, welches Eigenkapital der Kreditnehmer aufzubringen in der Lage ist.

Welche Punkte gilt es zu beachten?


Eine wichtige Rolle spielt der Eigenkapital-Anteil, also die Summe, die der Kreditnehmer aus eigenen Mitteln (Bank- oder Sparguthaben, Eigenleistungen am Bau, Wertpapiere und mehr) zum Kauf- oder Baupreis beisteuern kann. Die Eigenkapitalquote sollte für eine solide Finanzierung bei mindestens zwanzig Prozent liegen. Je höher der Eigenkapital-Anteil, desto günstiger fallen die Sollzinsen für das Darlehen aus. Mittlerweile bieten einige Anbieter auch eine „Vollfinanzierung“ an, die keinerlei Eigenkapital voraussetzt.

Dieses Modell ist allerdings mit sehr hohen Zinsen verbunden und birgt auch für den Kreditnehmer ein nicht unerhebliches Risiko. Es kommt vor allem für junge Leute in Frage, die zwar schon überdurchschnittlich verdienen, aber noch keine Vermögenswerte schaffen konnten.

Weiteres wichtiges Kriterium bei Immobiliendarlehen ist die Zinsbindung. Mit dieser wird der Sollzins für das Darlehen über mehrere Jahre festgelegt. Somit wird Planungssicherheit für den Kreditnehmer geschaffen, denn der Sollzins bleibt immer gleich, unabhängig von der Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus während der Laufzeit.

Die gängigsten Rückzahlungsmodelle sind das Annuitätendarlehen auf der einen Seite (die Tilgung wird auf die Kreditsumme angerechnet, was nach und nach die Zinsbelastung senkt) und das endfällige Darlehen (die monatliche Tilgung führt nur die Zinsen zurück, am Laufzeitende wird die gesamte offene Summe – beispielsweise über einen parallel laufenden Sparvertrag oder einen Bausparvertrag – zurückgezahlt).

Wer die Möglichkeit haben möchte, während der Laufzeit des Kredits spontan Sonderzahlungen leisten zu können, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen, sollte auf die Konditionen zu den Sondertilgungen achten. Viele Verträge verlangen bei solchen Sondertilgungen hohe Vorfälligkeitszuschläge oder lassen nur eine bestimmte Anzahl an Sondertilgungen zu.

Nach Ende der Laufzeit des Immobiliendarlehens (meist zwischen fünf und fünfzehn Jahren) ist häufig noch eine Restsumme offen, für die es dann der sogenannten Anschlussfinanzierung bedarf. Diese kann weiterhin bei der kreditgebenden Bank erfolgen. Es kann sich aber auch lohnen, den Anbieter zu wechseln und die Anschlussfinanzierung von einem anderen Kreditinstitut durchführen zu lassen.

Schon geringe Abweichungen im Sollzins können aufgrund der hohen Summen und langen Laufzeiten große Ersparnisse mit sich bringen. Allerdings ist der Wechsel auch mit Kosten (beispielsweise für die Umschreibung der Grundschuld) verbunden. Unter Umständen lohnt sich ein Nachverhandeln bei der ursprünglichen Bank, die sich eventuell den besseren Konditionen des neuen Anbieters annähern wird.

Eine große Hilfe können staatliche Förderungen sein. Diese gibt es in Form vergünstigter Kredite, Subventionen oder Zuschüssen beispielsweise für den barrierefreien oder energieeffizienten Umbau der Wohnung oder des Hauses. Am bekanntesten ist „Wohn-Riester“, eigentlich Eigenheimrente. Wer schon Riesterbeträge angespart hat, kann diese komplett für die Immobilie nutzen. Wer noch nicht über einen Riestervertrag verfügt, kann diesen für die Darlehensaufnahme nutzen.

Die Riesterzulagen werden dann direkt in das Darlehen gezahlt. Die KfW-Bank fördert nicht nur den Kauf und Bau von Häusern, sondern auch deren Modernisierung und Sanierung. Auch der Bund, die Länder (zur Förderung bestimmter Regionen oder Städte) und einige Kommunen bieten Fördermöglichkeiten.

Diese Zuschüsse müssen vor Beginn der (Um-)Baumaßnahme oder des Kaufes beantragt werden. Wichtig ist also, sich vorab über diese Möglichkeiten zu informieren. Die kreditgebende Bank steht hier beratend zur Seite – für Maßnahmen der KfW-Bank ist sie ohnehin der erste Ansprechpartner, da die Kreditanstalt für Wiederaufbau (die weltweit größte Förderbank) sich des „Hausbankprinzips“ bedient und die Prüfung der Sicherheiten und Kreditwürdigkeit ohnehin der Bank vor Ort überlässt.

Die Fördermittel der KfW-Bank sollen die Schaffung von Wohneigentum fördern sowie die energetische Gebäudesanierung und Umstellung auf erneuerbare Energien. Wer neues, energieeffizientes Eigentum erwirbt, kann einen Tilgungszuschuss beantragen. Wer Eigentum nachträglich energieeffizient umrüsten möchte, kann Förderungen von Einzelmaßnahmen beantragen.

Ein Immobiliendarlehen ist eine langfristige Verpflichtung und für die meisten Menschen wohl die größte Ausgabe ihres Lebens. Daher ist es wichtig, sich im Vorfeld Gedanken über die eigene Finanzlage (also zum Beispiel das verfügbare Eigenkapital, die monatlich anfallenden Kosten sowie die mögliche zu leistende Monatsrate) zu machen, um sich mit dem Darlehen nicht zu übernehmen. Zum anderen sollte man auf jeden Fall einen Vergleichsrechner benutzen, um die Vielzahl an Angeboten am Markt vergleichen zu können.

Die Unterschiede machen schnell mehrere tausend Euro aus. Da die besten im Internet angebotenen Konditionen oft nur extrem solventen Kunden gewährt werden, sollte man aber Abstriche von etwa einem halben Prozentpunkt beim Vergleich machen. Mit einem guten Überblick über die möglichen Modelle und Angebote ist man außerdem in einer hervorragenden Verhandlungsposition, um bei der eigenen Hausbank ein gutes Immobiliendarlehen auszuhandeln.