Hausfinanzierung – Tipps und Ratschläge rund ums Thema Eigenheim

Ein eigenes Haus ist der Traum vieler Familien: Es entspricht den ganz persönlichen Ansprüchen und kein Vermieter kann reinreden oder etwas verbieten. Und damit nicht genug: Kinder haben genügend Platz zum Toben, gerade wenn zum Haus auch ein Garten gehört, es sind so viele Haustiere erlaubt wie gewünscht und im Alter ist keine Miete mehr fällig, die das Renteneinkommen belasten könnte.

Das ist nicht unbedingt zu schön um wahr zu sein, denn ein Haus ist nicht nur wohlhabenden Gesellschaftsschichten vorbehalten. Ein Eigenheim zu finanzieren ist auch mit mittlerem und sogar kleinem Einkommen möglich – man muss nur wissen, wie! Hier finden Sie zu den Themen Hausbau und Baufinanzierung wertvolle Tipps, damit Ihr Traum vom Eigenheim nicht nur ein Traum bleibt.

Ein Haus kaufen oder ein Haus bauen – fast immer ist ein Kredit notwendig


HausfinanzierungDer Bau oder Kauf eines eigenen Hauses ist in der Regel die größte Investition, die eine Person oder eine Familie in ihrem Leben tätigt.

Die wenigsten Menschen können ein solch großes Projekt direkt mit ihrem Eigenkapital bezahlen, in der Regel wird ein Darlehen bei einer Bank dazu benötigt, welches nach der Aufnahme Jahre- oder gar jahrzehntelang abbezahlt werden muss.

Ein Darlehen – ob für Immobilien oder andere Zwecke – kann immer nur verzinst aufgenommen werden. Das bedeutet im Klartext, Sie zahlen mehr zurück als Sie leihen.  Die Zinsen sind im Prinzip der Preis, den Sie zahlen, um sich das Geld leihen zu dürfen. Der Zins beträgt immer eine gewisse Prozentzahl Ihres Darlehens.

Da sich das Darlehen jedes Jahr verringert, reduzieren sich auch die Zinsen, der prozentuale Wert bleibt hingeben bestehen.

Die Höhe der Zinsen für Ihre Hausfinanzierung bestimmt Ihr Darlehensgeber, in der Regel also eine Bank. Dieser orientiert sich dabei stets am aktuellen Zinsniveau, das momentan – im Jahr 2016 – sehr niedrig ist, was für Sie als Darlehensnehmer natürlich einen Vorteil darstellt.

Viele Banken bieten Ihnen gewisse Konditionen, die es Ihnen ermöglichen, den zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme bestehenden Zinssatz als Festzins für viele Jahre beizubehalten. So sind Sie unabhängig vom schwankenden Zinsniveau und müssen nicht befürchten, irgendwann viel mehr Zinsen zu bezahlen als zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme vereinbart worden ist.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?


Das Eigenkapital ist der wichtigste Faktor bei der Eigenheimfinanzierung. Denn wer viel Geld angespart hat, muss umso weniger leihen und dann verzinst abbezahlen. Auch führt eine hohe Summe an Eigenkapital zu niedrigeren Zinsen bei der Bank. Wer also viel Eigenkapital vorzuweisen hat, ist bei der Hausfinanzierung klar im Vorteil.

In der Regel wird von Finanzexperten empfohlen, eine Summe von etwa 20 bis 30 Prozent der Summe, die für den Hausbau voraussichtlich benötigt wird, angespart zu haben, bevor ein Darlehen aufgenommen wird. Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist daher nur schwer möglich.

Doch wer nur wenig oder gar kein Eigenkapital hat, weil das niedrige Einkommen und die hohen Lebenshaltungskosten kein Sparen ermöglichen, muss nicht verzweifeln: Auch dann gibt es eine Möglichkeit, ein Haus zu finanzieren, nur dauert das in der Regel etwas länger als der Weg über die direkte Aufnahme eines Darlehens. Denn auch mit wenig oder keinem Eigenkapital können Sie einen Bausparvertrag abschließen.

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Dieser besteht aus zwei Phasen: Zuerst sparen Sie einige Jahre eine gewisse Summe an, eine Art Eigenkapital also, die auf einem Sparbuch Ihrer Bausparkasse landet. Ist dieser vereinbarte Betrag angespart, sind Sie dazu berechtigt, ein Darlehen aufzunehmen und können endgültig mit dem Projekt Eigenheim beginnen.

Vermutlich – je nach Einkommensverhältnissen – lässt sich zumindest in wenigen Jahren trotzdem kein Eigenheim finanzieren, jedoch können Sie sich mit Ihrem Baukredit und Ihrer Sparsumme natürlich auch eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Vor allem Letzteres ist natürlich sehr viel günstiger, als ein Haus zu bauen, kann aber in vielen Fällen ein fast ebenso schönes Eigenheim darstellen.

Die Tilgung des Darlehens: Wie hoch sollte die Tilgungsrate bei der Hausfinanzierung sein?


Prinzipiell sollte die monatliche Tilgungsrate nicht zu niedrig sein. Als Faustregel gilt, dass sich die Schulden bei der Bank jedes Jahr um mindestens 2 % verringern sollten. Ebenso wichtig ist es aber, dass Sie sich nicht zu viel zumuten, sondern genau kalkulieren, wie hoch Ihre Tilgungsrate sein darf, damit Sie noch ein normales Leben führen können – wer nicht mehr ausgehen, in den Urlaub fahren und seinen Kindern einen Musikunterricht oder ein ähnliches Hobby finanzieren kann, verliert schnell die Lust am Eigenheim.

Denn so schön es ist, ein eigenes Haus zu haben: Niemand möchte seine ganze Freizeit im Haus bleiben, weil für nichts anderes mehr Geld da ist. Und genau das ist leider oft die Gefahr, wenn man eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital angeht.

Wer seine Rate besonders hoch ansetzt, riskiert außerdem, sie irgendwann nicht mehr stemmen zu können und zahlungsunfähig zu werden – eine Tragödie auf dem Weg zu Ihrem eigenen Haus, denn dann hat die Bank das Recht, es zu zwangsversteigern.

Fragen, die Sie sich bei der Kalkulation der für Sie möglichen Tilgungsrate stellen sollten, sind zum Beispiel:

  • Gibt es im Moment ein Einkommen, das später eventuell wegfällt? (Zum Beispiel Kindergeld)
  • Haben Sie vor, in einigen Jahren weniger zu arbeiten? (Zum Beispiel weil Sie Kinder planen oder in Altersteilzeit gehen möchten)
  • Wie hoch werden voraussichtlich Ihre Wohnnebenkosten? (Diese sind in einem Haus in der Regel deutlich höher als in einer Wohnung. Geht es um das Eigenheim, ist mit nochmals höheren Wohnnebenkosten zu rechnen. Es handelt sich hierbei unter anderem um die Kosten für die Heizung, das Wasser, den Strom, die Müllabfuhr, eventuelle Versicherungen und die Grundsteuer, die jedes Jahr fällig wird)

Wichtig ist also, eine Tilgungsrate zu berechnen, die nicht zu niedrig ist, Ihnen aber dennoch ein entspanntes und schönes Leben ermöglicht – auch dann, wenn ein Teil Ihres Einkommens wegfallen sollte. Ihr Finanzberater bei Ihrer Bank hilft Ihnen selbstverständlich bei der Berechnung der für Sie geeigneten Rate zur Tilgung oder erkundigen Sie sich jetzt gleich über die gesamtheitliche Berechnung der Hausfinanzierung.

Die Nebenkosten bei der Hausfinanzierung


Leider ist es nicht nur der Kaufpreis oder der Preis für das Bauprojekt, der beim Haus Bauen oder beim Hauskauf anfällt. Sie müssen unbedingt darauf vorbereitet sein, dass auch eine nicht unerhebliche Summe an Nebenkosten auf Sie zukommt, wenn Eigenheim finanzieren möchten planen. Diese sind in der Regel abhängig von der Summe, die Ihr Haus oder Ihr Bauprojekt kostet und bestehen aus:

  • Der Grunderwerbssteuer: Diese beträgt etwa3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland. Diese Steuer müssen Sie einmalig entrichten, allerdings fällt für Sie danach jährlich die Grundsteuer an.
  • Die Eintragung ins Grundbuch
  • Die Kosten für den Notar: Der Notar beansprucht in der Regel etwa 2 % des Kaufpreises für sich.
  • Die Maklerprovision: Wenn Ihnen Ihre Wunschimmobilie durch einen Immobilienmakler vermittelt worden ist, fällt auch eine Maklerprovision von bis zu 6 % des Kaufpreises an. Das Bestellerprinzip, das im Juni 2015 gesetzlich in Kraft getreten ist, betrifft leider nur Mietobjekte. Sie als Käufer müssen deshalb in den meisten Fällen die gesamte Maklerprovision bezahlen.