Immobilienkredit: den Erwerb einer Immobilie per Kredit finanzieren

Die eigenen vier Wände sind der Traum vieler Menschen: Unabhängig von Vermietern und Nachbarn im eigenen Heim, das außerdem als inflationssichere Geldanlage und Altersvorsorge dient. Aber nur die wenigsten haben die finanziellen Möglichkeiten, sich diesen Traum ohne Drittmittel erfüllen zu können.

Da kommt der Immobilienkredit ins Spiel, den Banken und andere Anbieter wie Bausparkassen zweckgebunden gewähren, um das Eigenheim Wirklichkeit werden zu lassen und diese Finanzlücke zu schließen.

Streng zweckgebunden bedeutet, dass die Kreditinstitute die Immobilienfinanzierung ausdrücklich nur zum Zwecke des Immobilienerwerbs, des Häuserbaus oder der Immobiliensanierung gewähren, denn zur Absicherung ihrer Ansprüche erwarten sie im Gegenzug ein Grundpfandrecht, also zumeist eine Buchgrundschuld auf der zu finanzierenden Immobilie.

Unterschieden wird zum einen nach der Nutzung der Immobilie, die erworben, saniert oder gebaut wird: Wer die Immobilie selbst als Bewohner nutzen möchte, nimmt eine sogenannte Eigennutzerfinanzierung auf, während jemand, der Immobilien zum Zweck der Vermietung errichtet, kauft oder saniert, eine Kapitalanlegerfinanzierung benötigt.

immobilienkreditZum anderen unterscheiden sich Immobilienkredite danach, ob sie von Privatpersonen oder aber zur gewerblichen Finanzierung aufgenommen werden.

Grundsätzlich setzt sich eine Immobilienfinanzierung aus dem Eigenkapital (beispielsweise Sparguthaben oder Aktienvermögen) sowie dem Fremdkapital (zum Beispiel Kredite von Banken) zusammen.

Hinzu kommen gegebenenfalls noch Anteile aus staatlicher Förderung wie Wohnriester oder Gelder aus Förderprogrammen der KfW-Bank.

Gewerbliche Immobilienkredite finanzieren den Erwerb oder Bau von gewerblich oder wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien, die Teil des Betriebsvermögens werden.

Hierunter zählen Wohnimmobilien, die zum Zwecke der Vermietung errichtet werden. In diesem Sektor sind in Deutschland nur wenige Unternehmen tätig; meist betätigen sich Kommunen und Wohnungsbaugenossenschaften in diesem Markt.

Unternehmen finanzieren hingegen eher Kauf oder Bau von Bürogebäuden, Firmen, Einkaufszentren, Arztpraxen und ähnlichem. Öffentliche Immobilien wie Schulen, Rathäuser, Schwimmbäder und dergleichen werden entweder komplett aus Mitteln der öffentlichen Hand finanziert oder unter Beteiligung von Unternehmen aus der Privatwirtschaft (sogenannte Public Private Partnership). Sowohl die gewerbliche als auch die private Immobilienfinanzierung sind von hoher volkswirtschaftlicher Bedeutung, da benötigter Wohnraum geschaffen wird und Gelder in den sehr beschäftigungsintensiven Bausektor fließen.

Anbieter für private Immobilienkredite sind alle Großbanken, Versicherungsgesellschaften, Bausparkassen, Direktbanken, spezielle Hypothekenbanken, die KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder auch Landesförderinstitute. Noch vor vierzig Jahren wurden Immobilienkredite so gut wie exklusiv nur von Bausparkassen und Banken angeboten; mittlerweile sind weitere Anbieter hinzugekommen, was günstigere Kredite ermöglicht, aber auch genaue Vergleiche erfordert.

Prinzipiell sind auch andere Formen wie Privatdarlehen oder Darlehen des Arbeitgebers möglich. Aber was sind die Voraussetzungen und Hürden, die bei privaten Immobilienkrediten aufgrund ihrer Höhe und Laufzeit mit langfristigen und recht hohen monatlichen Belastungen zu beachten sind?

Voraussetzungen für den Erhalt eines Immobilienkredites


Bei Immobilienkrediten handelt es sich im Normalfalle um recht hohe zu finanzierende Summen für den Bau oder Kauf (oder auch die Sanierung) eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung. Dementsprechend vergeben Kreditinstitute nicht leichtfertig, sondern nur nach eingehender Prüfung einen solchen Kredit. Neben dem verfügbaren Einkommen des Kreditnehmers werden vor allem der Wert der zu finanzierenden Immobilie (denn diese dient der Bank als Besicherung ihres Kredits) sowie vor allem das eingebrachte Eigenkapital des Kreditnehmers für die Berechnung und Genehmigung unter die Lupe genommen.

kredit von privat ohne schufa

Das bedeutet, dass schon vor Kreditaufnahme das zu finanzierende Objekt präsentiert werden muss. Dieses wird von der Bank (unabhängig vom genannten Kaufpreis) bewertet. Hinzu kommt die Prüfung der Einkommensverhältnisse (die letzten Gehaltsabrechnungen).

Eine besondere Rolle spielt die Betrachtung des Eigenkapitals, also der Summe, die der Kreditnehmer selbst für den Erwerb oder Bau der Immobilie aufbringen kann. Der Eigenkapitalanteil ist für die Banken ein Signal, dass der Kreditnehmer nicht nur solvent, sondern auch engagiert und am Risiko beteiligt ist. Auch Verbraucherschützer unterstreichen die Wichtigkeit eines hohen Eigenkapital-Anteils für alle Seiten. Allgemein empfohlen wird ein Eigenkapital-Anteil von mindestens zwanzig Prozent.

Zum Eigenkapital zählt das Bankguthaben ebenso wie Sparkonten oder Termingelder. Hinzu kommt beispielsweise auch Aktienvermögen, das aber aufgrund der Marktbewegungen von schwankendem Wert ist. Auch Arbeitgeberdarlehen sowie staatliche Förderungssummen werden von den Banken dem Eigenkapital hinzugerechnet, ebenso wie die vom Kreditnehmer zu erbringende Eigenleistung, die allerdings nicht zu hoch angesetzt werden sollte. Auch die Nebenkosten (durchschnittlich etwa zehn Prozent der gesamten Baukosten) sollten möglichst über das Eigenkapital abgedeckt sein. Als Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger ist der Immobilienkredit.

Manche Anbieter ermöglichen mittlerweile auch Immobilienkredite ohne jegliches Eigenkapital – diese sind naturgemäß deutlich teurer, und das Risiko für den Kreditnehmer ist nicht unerheblich. Diese Vollfinanzierung ist, da Banken hierfür ein hohes Monatseinkommen und sehr gute Bonität voraussetzen, insbesondere für junge Leute interessant, die bereits sehr gut verdienen, aber noch keine Vermögenswerte angespart haben und dennoch schnell eine Immobilie erwerben möchten.

Anders als in vielen anderen Ländern wird in Deutschland eher vorsichtig, also mit einem recht hohen Eigenkapitalanteil, finanziert. Dieser ist in den letzten Jahren auf durchschnittlich über 22 Prozent angewachsen. Entsprechend liegt auch die Eigenheimquote deutlich niedriger als in vielen Nachbarländern (aktuell sind ungefähr 36 Millionen Wohnungs- und Haus- sowie Grundstückseigentümer in Deutschland zu verzeichnen).

Die gründliche Prüfung aller Faktoren dient nicht nur der Sicherheit der Bank, sondern schützt auch den Kreditnehmer vor unrealistischen Einschätzungen des Objektes oder der möglichen monatlichen Belastungen und somit vor etwaiger Überschuldung.

Die Kreditsumme von Immobilienkrediten liegt bei den meisten Anbietern bei mindestens 25.000 bis 50.000 Euro. Wer weniger benötigt, sollte die Inanspruchnahme eines normalen Verbraucherkredits in Erwägung ziehen. Diese normalen Ratenkredite sind dann zwar nicht zweckgebunden, haben aber (da der Bank keine entsprechende Sicherheit zur Verfügung steht) auch deutlich höhere Zinssätze.

Anders als bei Ratenkrediten wird bei Immobilienkrediten normalerweise eine sogenannte Zinsbindung vereinbart, mit der der zu leistende Sollzins für den Kredit über mehrere Jahre festgeschrieben wird. Unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus ist dieser Sollzins dann auf fünf, zehn, fünfzehn oder auch dreißig Jahre festgelegt, was entsprechende Planungssicherheit bietet.

Zu tilgen ist der Immobilienkredit innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens. Häufigstes Modell ist das Annuitätendarlehen: Das bedeutet, dass die Tilgung direkt auf die Darlehenssumme angerechnet wird, was zur Reduzierung der Zinsbelastung führt. Die Laufzeiten samt Zinsbindungsfrist betragen meist fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Je kürzer die vereinbarte Zinsbindungsfrist, desto niedriger ist der Zinssatz. Allerdings sind mit diesen kürzeren Fristen Risiken verbunden, wenn das Zinsniveau steigt.

Kaum noch gebräuchlich ist das Tilgungsdarlehen, bei dem die zu zahlende Monatsrate nach und nach kleiner wird, da zwar die Tilgung gleich hoch bleibt, die Zinsen aber geringer werden. Die dritte Variante ist das endfällige Darlehen. Die monatlichen Zahlungen werden nur auf die Zinsen angerechnet. Am Laufzeitende wird dann die gesamte Darlehenssumme in einer einzigen Zahlung getilgt (hierzu dient in der Regel ein parallel laufender Sparvertrag, der während der Laufzeit des Kredits das entsprechende Vermögen ansammelt). Auch Bauspardarlehen sind als Annuitätendarlehen zu betrachten, sobald sie zugeteilt werden. Vorab dienen sie der künftigen Finanzierung eines Immobilienerwerbs.

Das Ausfallrisiko besichert die Bank mit einer erstrangigen Grundschuld auf die zu finanzierende Immobilie. Allerdings wird bei eventueller Zwangsversteigerung des Objekts oftmals nicht die volle noch offene Kreditsumme erzielt, sodass ein gewisses Risiko bei der Bank verbleibt. Auch sinkende Immobilienpreise können dafür sorgen, dass die Absicherung für die Bank nicht mehr ausreichend ist. Erst nach völliger Tilgung des Immobilienkredites geht der Besitz der Immobilie auf den Kreditnehmer über.

Dieser kann sich gegen sein Risiko (beispielsweise Arbeitslosigkeit oder Scheidung) mit entsprechenden Kreditausfallversicherungen absichern. Beide Vertragspartner sollten aufgrund der langfristigen Geschäftsbeziehung besonders sorgfältig bei der Auswahl und Absicherung sein.

Vermögensentwicklung


Ein Immobilienkauf für den Eigenbedarf dient meist vorrangig dem Erwerb eigenen Wohnraums und der Absicherung für das Alter. Vorteile sind der Wegfall von Mietausgaben sowie eine mögliche Wertsteigerung. Im Gegenzug kann die Immobilie aber auch an Wert verlieren. Anstelle der Mietausgaben treten nun Kreditraten sowie Kosten für die Instandhaltung. Wer also auch bei selbst genutzten Objekten Wert auf Rendite legt, sollte besonders auf die Lage des zu finanzierenden Objektes achten, denn in begehrten Lagen verzeichnen die Immobilienpreise seit knapp drei Jahrzehnten einen steten Aufwärtstrend.

Anschlussfinanzierung: nach dem Kredit ist vor dem Kredit


Immobilienkredite sehen im Regelfalle Laufzeiten von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren vor – somit bleibt für gewöhnlich am Ende der Finanzierungslaufzeit noch eine zu finanzierende Restsumme übrig. Für diese bedarf es dann einer Anschlussfinanzierung, die entweder bei der gleichen Bank weitergeführt wird oder aber bei einem anderen Anbieter. Ein Anbieterwechsel kann Vorteile haben. Bereits geringe Abweichungen in der Zinsrate machen über die Jahre oder Jahrzehnte hinweg enorme Summen aus.

Für die vollständige Tilgung eines Immobilienkredits sind normalerweise mehrere Anschlussfinanzierungen nötig. Sobald die Zinsbindungsfrist bei der Bank ausläuft, kann sich der Kreditnehmer zur Prolongation bei der Bank entscheiden oder aber umschulden und zu einem anderen Anbieter wechseln. Schon bei einer Differenz von 0,2 Prozent kann sich ein solcher Wechsel (oder ein Nachverhandeln bei der eigenen Bank) lohnen.

Immobilienkredit: Planung und Kosten


Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, geht eine langfristige Verpflichtung ein, die für einen sehr langen Zeitraum hohe monatliche Belastungen generiert. Auch wenn (sofern die Immobilie nicht als zu vermietende Geldanlage, sondern für den eigenen Bedarf genutzt wird) monatliche Mietzahlungen wegfallen, sollte im Vorfeld genau geplant und berechnet werden, wie hoch die Belastung durch den Immobilienkredit sein darf und wird. Vorab bedarf es eines Haushaltsplanes für die Übersicht aller anfallenden Ausgaben sowie einer Übersicht über das verfügbare Eigenkapital und die maximal monatlich leistbare Ratenzahlung.

Sobald diese feststeht, ebenso wie der veranschlagte Kaufpreis der Immobilie, empfiehlt sich der Vergleich der Konditionen diverser Anbieter von Immobilienkrediten. Zu diesem Zweck sind im Internet etliche Online-Portale verfügbar, die Standardkonditionen von Immobilienkrediten zugrunde legen und dann aufgrund der individuellen Eingaben (wie gewünschte Ratenhöhe und Gesamtfinanzierungssumme) einen Immobilienkredit-Vergleich der günstigsten Anbieter aufzeigen.

Schon gering erscheinende Unterschiede in den Zinssätzen summieren sich aufgrund der langen Laufzeiten und der großen Kredithöhe schnell auf mögliche Ersparnisse von mehreren tausend Euro je nach Anbieter. Auch für die Vorab-Berechnungen der regelmäßigen Kosten, des verfügbaren Eigenkapitals und der möglichen Monatsrate gibt es online Tools, die bei der komplexen Planung der eigenen Immobilie unterstützen.